モビットからの公表

利回りは、「年間の家賃収入合計・一．購入金額×一○○」で算出されているので、たとえば二○○○万円の物件を購入して、年間の家賃収入が一○○万円とすれば「一○○万円．二○○○万円×一○○」で、利回りは五％となります。
しかし、この五％は表面利回りにすぎません。実際にはそれだけの利回りを得ることはできません。
なにからなにまで業者におまかせということは、業者に都合のいいような仕組みになっているということです。実は投資用マンションとは、不動産投資のことがよくわからない人をターゲットに「これは○年後にはいくら儲かります」と言ってマンションを購入させ、あなたに「卵を産む烏」を渡すふりをして実はあなた自身を「卵を産む烏」にする業者のワナなのです。
このクラスの不動産を購入すれば、固定資産税が年間五万円程度かかります。加えて維持管理費や修繕費積立金が年間一二万円程度、そのほか保険料などのコストを加味すると、利回りは三・五％くらいまで下がります。
そして、借り手がいない空き室リスクも想定すると、三％を割り込みます。さらに、家賃の集金や契約更新といった管理・運営業務を業者に任せると、その三％はさらに下がり、実質利回りは一％くらいになってしまいます。
また、ワンルーム購入の際にローンを組む人の多くはノンバンクの変動金利型ローンを利用しています。金利が上昇すれば、支払い金利は増えます。
こうなってくると、もう利回りどころの騒ぎではなく、赤字に転落するケースもあるのです。しかし、これも新築時の賃料から考えた利回りでしかありません。
物件が老朽化すれそれもすごい勢いで元本割れします。首都圏の中古マンション相場は下落の一途をたどっています。
新築マンションがものすごい勢いで建築されているのですから当然です。バブル崩壊で土地があまり、マンションにして売るのが一番ということで新築ラッシュになりました。

金利低下も後押ししました。でも、その結果、過当競争になってマンション価格が下がったのです。
大量供給で需要は先食いされてしまったようで、今後さらに買い手が減っていけば、新築マンションすらだぶつき、そうなれば中古マンションはますます下がることになります。築二年の物件価格はだまっていても二～三割は下がります。
年間五％の収入で一○○万円の収入に喜んでいても、資産価値はそれ以上に目減りしということです。

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